2月10日，全國首單醫(yī)藥倉儲物流REIT——匯添富九州通醫(yī)藥倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金正式開啟發(fā)售。邁入2025年，機構人士表示，在政策層面的強化支持下，REITs市場也將在新一年迎來更廣闊的發(fā)展空間。

新資產類型重磅開售

根據公告，匯添富九州通醫(yī)藥REIT本次募集期為2月10日至11日，募集基金份額總額為4億份，其中戰(zhàn)略配售初始發(fā)售份額為3億份，占比75%；網下發(fā)售初始發(fā)售份額為7000萬份，占比70%；公眾發(fā)售初始發(fā)售份額為3000萬份，占比30%。按認購價格2.895元/份和4億份的發(fā)售份額數量計算，若本次發(fā)售成功，預計募集資金總額為11.58億元。此前詢價階段，該基金全部配售對象擬認購份額總計501850萬份，為網下初始發(fā)售份額數量的71.69倍。

公開資料顯示，匯添富九州通醫(yī)藥REIT項目發(fā)起人九州通集團是全國領先的民營醫(yī)藥商業(yè)企業(yè)，也是醫(yī)藥流通領域的領軍企業(yè)；原始權益人九州通物流作為醫(yī)藥行業(yè)的首家5A級物流企業(yè)，擁有規(guī)模龐大的醫(yī)藥供應鏈服務平臺基礎設施，物流網絡資源覆蓋全國96%以上區(qū)域。該基金底層資產為九州通東西湖現代醫(yī)藥倉儲物流中心。該中心是符合GSP質量標準的醫(yī)藥物流中心，采用先進的信息技術、智能化物流設備與數字化管理手段，實現藥品的精準管理與全程可追溯，確保藥品流轉的高效與安全，可為九州通集團自身業(yè)務與各行各業(yè)合作伙伴提供高效、便捷的物流服務。區(qū)別于傳統物流，該中心專注高門檻、高回報的醫(yī)藥物流領域，經營高凈值藥品。

業(yè)內人士表示，相較于傳統高標倉等倉儲物流資產，醫(yī)藥物流倉儲設施這一底層資產不僅類型特殊，也具備十分清晰的投資邏輯，包括需求增長確定性高，驅動著更多的醫(yī)藥倉儲需求；該領域內的強監(jiān)管性、技術等進入門檻較高等。公募REITs底層資產業(yè)務模式清晰、收益穩(wěn)定性高且具有強制分紅條款，是適合長期資金配置的“安全資產”。在低利率環(huán)境下，REITs這類有穩(wěn)定分紅特性的安全資產，將呈現出更好的市場表現。

入池資產類型不斷擴大

光大證券數據顯示，截至2025年1月31日，已成立的公募REITs涵蓋了產業(yè)園、倉儲物流、保障性租賃住房、能源基礎設施、消費基礎設施、交通基礎設施、生態(tài)環(huán)保以及水利設施8大類行業(yè)，總計60只產品，總發(fā)行規(guī)模近1700億元。根據上交所及深交所項目動態(tài)披露，還有22只REITs目前處于待上市狀態(tài)，其中17只為首發(fā)REITs，另外5只為待擴募REITs。除了匯添富九州通醫(yī)藥REIT，更多新項目也有望在今年陸續(xù)入場，為資本市場投資者提供更加多元化的投資選擇。

新春伊始，證監(jiān)會發(fā)布了《關于資本市場做好金融“五篇大文章”的實施意見》?！兑庖姟诽岢?，支持人工智能、數據中心、智慧城市等新型基礎設施以及科技創(chuàng)新產業(yè)園區(qū)等領域項目發(fā)行不動產投資信托基金(REITs)，促進盤活存量資產，支持傳統基礎設施數字化改造。同時，圍繞提供優(yōu)質養(yǎng)老金融產品服務，《意見》還提出，支持符合條件的健康、養(yǎng)老等銀發(fā)經濟企業(yè)股債融資，探索以養(yǎng)老設施等作為基礎資產發(fā)行資產支持證券和REITs。

中金基金認為，以管資產為核心的REITs全鏈條監(jiān)管體系將更加完善。政策層面將繼續(xù)加強對REITs市場的支持，推動相關法律法規(guī)的完善和產品的創(chuàng)新。在信息披露層面，隨著定期報告指引的發(fā)布，REITs信息披露的精細化和標準化將進一步提升，對于底層資產運營狀況、財務報表、重大事項等的披露將進一步細化，各業(yè)務參與方的信息披露責任將進一步壓實。在產品發(fā)行層面，對于各類資產的審核要求進一步標準化、規(guī)范化，產品審核發(fā)行速度與底層資產的合規(guī)性要求或將得到進一步提升。

REITs市場活躍度有望提升

展望2025年REITs市場，中金基金表示，伴隨政策的進一步完善和市場的逐步成熟，該領域規(guī)模有望繼續(xù)擴大。常態(tài)化發(fā)行機制下，預計將有更多領域的“首單”項目納入公募REITs發(fā)行范圍，文旅基礎設施、養(yǎng)老、數據中心等領域有望迎來新的突破，隨著更多類型資產的入市，REITs市場有望進一步提質擴容，服務實體經濟，盤活存量帶動增量的能力更加顯著。

“隨著公募基金、社保基金、養(yǎng)老金等長期資金的逐步入市，市場參與度和活躍度有望邁上新臺階，也為REITs指數化基金產品的出臺創(chuàng)造了有利條件?！敝薪鸹疬M一步分析稱，投資者或將更加重視產業(yè)周期蘊含的結構性配置契機，現金分派率較高、估值合理且具備業(yè)績修復潛力的REITs產品更易獲得青睞。同時，在利率下行背景下，REITs產品作為一種兼具股債屬性的高比例分紅特征投資產品，其投資價值有望得到進一步釋放。

近期，REITs在二級市場整體表現亮眼。Wind數據顯示，華泰南京建鄴REIT、嘉實物美消費REIT、華夏首創(chuàng)奧萊REIT等20多只基金年初至今漲幅均超10%。從指數走勢來看，光大證券統計顯示，2025年1月，公募REITs的二級市場價格回報率為5.9%，總回報率為6.2%；成交規(guī)模及換手率方面，1月REITs成交規(guī)模較上年12月整體走高，月內成交規(guī)模及月度區(qū)間換手率均值分別為118.8億元和20.7%。從不同底層資產類型來看，消費基礎設施類REITs的月內成交規(guī)模和區(qū)間平均換手率雙雙領先其他各類品種。